월세 원룸을 구하려고 합니다. 유의사항이 뭔가요?

주택임대차의 경우 세입자가 챙겨야 할 것들.

 

① 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해서 근저당설정이나 가압류가 있는지 확인.

② 이사하면서 곧바로 전입신고를 하고 동사무소에서 "확정일자인"을 받아 둔다.

③ 집주인이 동의하면 '전세 등기'를 받아두는 것이 더 좋다.

 

님은 월세이니까 3번의 경우는 해당 없습니다. ^^

 

전세이건 월세이건 우리나라는 모두 "채권"으로 분류합니다. 이는 등기를 하지 않는 부동산 거래의 유형이며, 분쟁이 생기는 문제를 해결하기 위해 "주택임대차보호법"이 생긴 것이지요. 그러니 님의 경우도 여기에 해당 됩니다.

 

'소액보증금 우선변제권'이란 전세 계약을 하기 전부터 등기부등본상에 집 주인에게 돈 받을 권리가 있는 사람이 있더라도, 세든 집이 경매가 되면 세입자에게 최우선으로 일정금액 만큼 법으로 보장해주는 제도입니다.

 

전세 계약을 하고 다른 채권자보다 앞서서 전입신고와 확정일자인을 받아 둔 세입자는 다른 후순위 채권자보다 우선하여 전세보증금 전액을 보호 받을 수 있다. 따라서, 전세계약을 맺는 세입자들은 '우선변제권 범위'에 해당되든, 해당되지 않든 반드시 '전세 등기'를 하거나 '확정일자인'을 받아두어야 합니다.

 

 

이사를 하고 "확정일자인"을 받아두어도 전입신고를 하지 않으면 소용이 없기 때문에 이사+전입신고+확정일자인 이 3가지 조건을 모두 갖춰야 합니다.

 

 

위에서 보았듯이, 등기부의 열람은 임대 목적물에 님보다 우선된 권리자가 있는지를 보는 것이고, 이로인해 님에게 피해가 올것 같다면, 계약을 하지 않는 것이 좋겠지요.^^

 

또한 임차인의 지위는 항상 불안한지라, 반드시 전입신고와 동시에 확정일자를 받아 두십시오.

확정일자가 없다면, 보증금의 일부를 법이 정한 범위 내에서 최우선적으로 보호 받지만, 등기부를 열람하고 선순위채권자가 없이 님의 확정일자가 1순위라면, 훗날 법원의 경매로 임대목적물이 경매로 넘어간다고 하더라도 보증금의 전액을 보장 받을 수 있습니다.

따라서, "우선변제권의 범위"에 해당되든, 그렇지 않든 전입신고와 확정일자는 세입자가 반드시 해야할 절차입니다.

 

아래 표는 주택임대차보호법 시행령의 개정으로 오는 8/21부터 달라지는 보증금 우선변제 범위와 금액입니다. 참고하십시오.

 

 

 

 

1.  사기 치는 중개업자를 만나는 경우는 로또 복권에 당첨되는 것보다 어려울 것입니다.

     대부분의 중개업자는 거의 그렇지가 않습니다.

     믿고 거래를 해도 됩니다.

 

2.  계약서는 중개업자가 준비를 하고 있으니 중개업자가 써주는 계약서에 빠진 것이 있는지?

     확인해서 추가해야 할 것이 있는가?를 점검하시면 됩니다.

 

3.  주의할 사항은 아래와 같습니다.

     주의할 것을 잘 따져 보셔야 합니다.

 

 (1)  가장 기본적인 확인 사항이 소유자와 계약을 체결하는 것입니다.

     대리인이 나오면 본인의 위임장과 인감증명서 2가지를 반드시 제시하라고 해야 합니다.

     그것이 어려우면 집 주인 통장으로 입금을 해야 안전합니다.

     대리인이 그냥 왔으면 "언제까지 본인의 (1)  위임장과 (2)  인감증명서를 첨부하기로 한다"는 단서를 써두어야 안전합니다.

 

 (2)  이사를 들어가는 집의 등기부를 떼어보고 확인을 할 것이 있습니다.

     보통은 융자가 있을 것이니 집 값을 시세의 70%로 잡고 선순위 융자와 여러 세대가 살고 있으면 선순위 전세금이나 보증금을 합해서 몽땅 빼고 님의 전세금만큼 남는지를 확인해 보아야 합니다.

     부족하면 전세권 등기를 해도 소용이 없으니 이사를 들어가면 전세금을 일부나 심하면 전부를 못 받고 쫓겨 날 수 있으니 주의 하셔야 합니다.

     융자를 말소하거나 갚는다고 했으면 "언제까지 융자를 말소하거나 감액하기로 한다"라는 단서가 필요합니다.

 

 (3)  집에 방음, 방습, 벌레 등의 문제로 골치 아파질 수 있으니 이런 문제점이 있는지를 점검해야 합니다.

     보수가 필요하면 "언제까지 하자가 있는 것에 대하여는 보수를 한다"라고 기재해서 나중에 보수가 되지 않는 경우, 이사 비용과 중개수수료를 달라고 해서 나와야 합니다.

 

 (4)  그리고 관리비는 어느 정도 나오는지를 집주인에게 물어보고 계약을 하셔야 합니다.

     수도세, 전기세는 따로 따로 나오는데 아니면 사람 수로 나누는지? 등을 먼저 물어보고 계약을 해야 합니다.

 

 (5)  이런 것들이 문제가 없다고 판단이 된다면 전입신고하고 확정일자를 받아서 살면 됩니다.

     무허가나 미등기 건물이라도 전입신고하고 살 수 있으면 보호가 됩니다.

     그리고 공동 주택(다세대 주택, 연립 주택, 아파트)이면 동이나 호수까지도 정확하게 전입신고가 되어 있어야 보호를 받을 수 있으니 건축물관리대장에 기재된 것과 동일하게 신고를 해야 합니다.

     확정일자는 계약서를 가지고 동사무소(법원, 공증인 사무소도 가능)에 가서 "확정일자를 받으러 왔다"고 직원에게 얘기하면 날인하고 돌려 줄 것입니다.

     잃어버리지 않도록 복사본이라도 놔두고 보관을 잘 하셔야 합니다.

     경매 되었을 때 법원에 제출을 해야 하니 잘 보관해야 합니다.

 

 (6)  중개업자를 통해서 계약을 했다면 확인 설명서, 전세 계약서, 보증 관련 서류를 받아 두셔야 합니다.

     그리고 전세금이 안전하겠느냐?는 것을 꼭 물어서 안전하다고 하면 계약서 특약 사항에 기재("전세금이 문제가 되면 중개업자가 책임을 진다")를 해놓아야 나중에 문제가 되었을 때 책임을 지라고 할 수 있습니다.